绿城前10月销售1603亿 代建撑起半壁江山

11月5日，绿城中国公布了截至2026年10月31日止十个月的未经审计运营数据。

在头十个月里，绿城集团总共实现合同销售面积大约758万平方米，合同销售总额约为1603亿元。

对比2025年同期的969万平方米和2011亿元，面积和金额分别下降了21.8%和20.3%。

这反映了行业深度调整在头部企业身上的又一次体现，但这份月度报告还隐藏着另一条线索：10月单月，代建项目贡献了95亿元销售额，自投项目则为90亿元。

轻资产模式在单月口径上超过了自投项目，销售结构的天平正逐渐向另一边倾斜。

十月均价3.46万

10月单月，绿城自投项目实现销售1899套，销售面积约26万平方米，销售金额约90亿元，销售均价约为34591元/平方米。

按此计算，套均面积约为137平方米，套均金额约为474万元。改善型大面积段仍是该公司当月销售的主力。

与2025年10月的122亿元、3.39万元/平方米相比，金额下降了26.2%，而均价则略有上升。

一个月的均价不足以说明太多问题，将时间拉长来看，前十个月自投合同销售为904亿元、面积291万平方米，折合均价约为31065元/平方米；去年同期为1204亿元、351万平方米、约34302元/平方米。累计均价下降约9.4%，金额下降24.9%。

值得关注的是权益口径。前十月归属于绿城集团的权益金额约为608亿元，占自投合同销售的67.3%，较2025年同期的65.4%提高了近2个百分点。

合作项目摊薄了规模，而权益比提升则意味着，在相同的销售额中，绿城自己保留的份额更多。

代建撑起销售

10月，绿城代建项目实现销售面积约78万平方米，销售金额约95亿元；前十月累计销售面积467万平方米、金额699亿元。

同期自投金额为904亿元，代建占比43.6%；2025年这一比例为40.1%。

不过，代建业务与自投项目的价格水平不同，前十月代建销售均价约为14968元/平方米，不到自投项目31065元/平方米的一半。

所谓代建，是指绿城输出品牌和管理并收取管理费，销售金额计入集团全口径，但并不构成同等规模的开发收入。

两年之间，自投项目减少了300亿元，而代建仅减少了108亿元。结构向轻资产一侧倾斜的趋势，在这组对比中清晰可见。

2025年全年，绿城代建销售为985亿元，占全年2519亿元总销售的39.1%。按照当前节奏，2026年这一比例还会进一步提升。

但轻资产的利润率通常低于自主开发，占比越高，收入结构越“轻”，利润弹性就越依赖于管理费规模和项目周转速度。

真正需要关注的是剩下的两个月。

在2026年3月末的2025年度业绩会上，绿城管理层提出2026年力争完成1300亿元自投销售目标；前十月自投904亿元，完成率为69.5%。

缺口为396亿元，需要在11月和12月完成，月均198亿元。

这意味着最后两个月的推盘强度需达到此前的两倍以上，即便考虑到年末集中备案和推盘节奏，这一目标也并不轻松。

截至10月31日，绿城集团累计已签认购协议但未转销售合同的金额约为21亿元，其中权益金额约14亿元；去年同期为34亿元和22亿元。

认购未转是销售的“蓄水池”，并且投资端仍有牌可打。

绿城计划2026年新增货值约1000亿元，2026年自投可售货值约1631亿元，其中一二线城市占比约85%。

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